Bauliche Veränderungen nach der WEG-Reform

Beitrag vom: 13. Dezember 2021
Kategorie: Allgemein, Recht und Gesetz, WEG-Verwaltung

Bauliche Veränderungen nach der WEG-Reform

Bauliche Veränderungen für die Hausverwaltung gemäß der WEG-Reform 2020

Gemäß der WEG-Reform 2020 gibt es im Hinblick auf bauliche Veränderungen für Hausverwaltung und Eigentümer verschiedene Änderungen, die umgesetzt werden müssen. Was muss die Hausverwaltung in Bezug auf bauliche Veränderungen beachten und welche Beschlüsse sind erforderlich? Welche Aufgaben muss die Hausverwaltung erfüllen?

Bauliche Veränderungen sind nun unkomplizierter möglich

Eigentümer können bauliche Veränderungen nun durchsetzen, und zwar auf eigene Kosten. Dabei handelt es sich um den Einbau von Ladestationen für E-Autos, barrierefreie Umbauten, Sicherungen gegen Einbrüche und Glasfaseranschlüsse.

Die Mieter haben durch die WEG-Reform für bauliche Veränderungen ebenfalls Vorteile. Sie dürfen bis auf den Glasfaseranschluss dieselben Maßnahmen durchführen.

Die Beschlussfassung ist nun unkomplizierter

Die Reform hat bauliche Veränderungen bezüglich Gemeinschaftseigentum vereinfacht. Sanierungen und Modernisierungen bedürfen nicht mehr der Zustimmung aller Eigentümer. Jetzt genügt die einfache Mehrheit. Auf diesem Wege sollen energetische Verbesserungen erzielt werden, die positiv für den Klimawandel sind. Daher können einzelne Eigentümer diese Beschlüsse nicht mehr blockieren.

Die Kosten für diese Maßnahmen sind von den Eigentümern zu übernehmen, die diesen beigepflichtet haben. Wie so oft, sind dabei allerdings Ausnahmen zu beachten. Sollten die Maßnahmen von mindestens zwei Dritteln der Eigentümer beschlossen werden, sind die Kosten auf alle Eigentümer zu übertragen. Die Basis dafür sind deren Anteile.

Das trifft nicht zu, sofern die bauliche Veränderung unverhältnismäßige Kosten verursacht. Dies soll Eigentümer schützen, damit sie sich finanziell nicht verausgaben müssen. Andererseits sollen die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden, sofern sich die geplante Investition im Rahmen eines angemessenen Zeitraums lohnt. Um welchen Zeitraum es sich dabei handelt, ist jedoch nicht fixiert.

Hausverwaltung darf mehr durch neue Befugnisse

Eigentlich sollten Hausverwalter durch die WEG-Reform 2020 noch mehr Befugnisse erhalten. Das konnte sich jedoch in dem Umfang nicht durchsetzen. Trotzdem dürfen Hausverwalter in Zukunft eigenständig mehr entscheiden und zusätzliche Verantwortung übernehmen. Beschlüsse der Eigentümer sind dazu nicht mehr erforderlich.

Das ist für solche Maßnahmen gültig, deren Bedeutung untergeordneter Natur ist. Sie dürfen nicht in große Verpflichtungen münden. Es handelt sich dabei um die Möglichkeit, Dienstleister- und Versorgungsverträge abzuschließen, kleine Reparaturen durchzuführen oder Hausgeldforderungen gerichtlich zu erstreiten.

Das heißt für Hausverwalter im Prinzip, dass die Anzahl der möglichen Entscheidungen mit der Größe der Wohnungen steigt. Allerdings dürfen Eigentümer laut Gesetz festlegen, um welche Maßnahmen es sich handelt, die der Hausverwalter in Eigenregie durchführen kann.

Auch für Eigentümerversammlungen gibt es Änderungen

Hinsichtlich der Eigentümerversammlungen gibt es zusätzliche Änderungen. Die Einberufungsfrist liegt jetzt bei drei Wochen, nicht mehr bei zwei. Zudem darf die Einladung dazu nun auch per E-Mail durchgeführt werden. Bisher war die Schriftform notwendig.

Jetzt dürfen die Eigentümer Versammlungen anordnen, sofern der Beiratsvorsitzende oder der Verwalter dazu nicht in der Lage sind. Die Teilnahme an einer Versammlung ist für Eigentümer seit der Reform auch online möglich. Allerdings darf es sich dabei nicht um eine Versammlung handeln, die ausschließlich online erfolgt.

Für eine Eigentümerversammlung muss ein Beschluss erlassen werden. Das ist nicht von der Anzahl der teilnehmenden Eigentümer abhängig. Die Beschlüsse dürfen auf elektronischem Weg erstellt werden. Der Verwaltungsbeirat erhält mehr Rechte. Die Größe lässt sich nun unkomplizierter gestalten. Die Mitglieder haften nur beschränkt.

Verwalter sollen zertifiziert werden

Es gab bereits vor der Reform 2020 Unstimmigkeiten zum verpflichtenden Sachkundenachweis für Hausverwalter. Dieser muss jedoch nach wie vor nicht erbracht werden. Doch in Zukunft dürfen Eigentümer einen Sachkundenachweis vom Hausverwalter verlangen.

Allerdings erst zwei Jahre, nachdem die WEG-Reform 2020 gültig ist. So kann ein geeignetes Verfahren für die Zertifizierung erstellt und durchgesetzt werden. Ein zertifizierter Hausverwalter bietet mehr Sicherheit.

Das Miet- und Eigentumsrecht wurde angepasst

Die Regierung hat durch die WEG-Reform 2020 dafür gesorgt, dass das Miet- und Eigentumsrecht besser angepasst wurde. Das beinhaltet, dass Mieter spezielle bauliche Veränderungen erlauben müssen. Die Regelungen zur Betriebskostenabrechnung wurden ebenfalls geändert. Hier war die Wohnungsgröße die Basis zur Berechnung. Die Aufteilung der Kosten erfolgte auf der Grundlage der Eigentumsanteile.

Nun ist die Aufteilung der Betriebskosten ebenso für vermietete Wohnungen möglich.

Gibt es durch die WEG-Reform 2020 noch weitere Änderungen?

Es gibt noch weitere Neuigkeiten im Hinblick auf bauliche Veränderungen. So darf die Hausverwaltung die Eigentümergemeinschaft nach außen vertreten. Die WEG ist in Zukunft der Verwaltungsträger. Klagen gelten für die komplette Gemeinschaft.

Verletzen Eigentümer ihre Pflichten, ist es möglich, ihnen das Eigentum zu entziehen. Gesondertes Eigentum bezieht sich nun zusätzlich auf freie Areale wie etwa für Terrassen oder Stellplätze für Pkw.

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