Welche Befugnisse hat der Hausverwalter mit dem neuen WEG-Gesetz?

Beitrag vom: 11. Januar 2022
Kategorie: Allgemein, Recht und Gesetz, WEG-Verwaltung

Welche Befugnisse hat der Hausverwalter mit dem neuen WEG-Gesetz?

Überblick zum Thema: Die Befugnisse des Hausverwalters

Am 1. Dezember 2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) in Kraft getreten. Daraus haben sich neue Hausverwalter Befugnisse ergeben. Welche das sind, lesen Sie in nachfolgendem Ratgeber.

Hausverwaltung Kompetenzen im neuen WEG

Aus dem neuen WEG ergeben sich mehr Hausverwalter Befugnisse. Dieser kann zum Beispiel Aufträge in Eigenverantwortung vergeben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft soll den Rahmen dafür festlegen. Diese kann zum Beispiel beschließen, dass die vom Verwalter vergebenen Aufträge maximal 4.000 EUR betragen.

Achtung: Das gesamte Auftragsvolumen sollte dabei ebenfalls festgelegt werden. Handelt es sich um größere Aufträge, ist der Verwalter dazu verpflichtet, mehrere Angebote einzuholen.

Das neue WEG sieht vor, dass der Verwaltungsbeirat den Hausverwalter kontrollieren kann. Der Verwaltungsbeirat besteht aus den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese übernehmen ehrenamtlich bestimmte Aufgaben. Früher waren es nur drei Mitglieder. Mit dem neuen WEG ist es jedoch möglich, die Anzahl festzulegen. Die Aufgabe des Verwaltungsbeirats ist es, den Verwalter zu überwachen. Die Beiräte haften jetzt nur noch für grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz.

Hausverwalter Befugnisse: Zertifizierung ab 2022

Die Eigentümergemeinschaft hat nach dem neuen WEG ab 1. Dezember 2022 einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter, sofern diese mehr als acht Einheiten aufweist. Der Hausverwalter erhält seine Zertifizierung von der Industrie- und Handelskammer (IHK). Wie die Prüfung auszusehen hat, wurde jetzt von der Bundesregierung festgelegt. Bisher war es so, dass jeder seine eigene Hausverwaltung starten durfte, der einen Gewerbeschein beantragt und eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat, sowie Auskunft über geordnete Vermögensverhältnisse und Zuverlässigkeit eingeholt hat.

Hausverwaltung Kompetenzen: Wie finde ich einen guten Verwalter?

Auf welche Punkte Sie als Eigentümer besonders achten sollten, wenn Sie auf der Suche nach einem geeigneten Verwalter sind, geht aus der Checkliste hervor, welche der Verband der Immobilienverwalter auf seiner Webseite veröffentlicht hat.

Hausverwaltung Kompetenzen: Streit um die Jahresabschlussrechnung

Die Jahresabschlussrechnung ist ein häufiger Streitpunkt zwischen den Eigentümern und der Verwaltung. Der Bundesgerichtshof hat sich in einem aktuellen Urteil mit diesem Thema auseinandergesetzt. Wenn Sie Fragen zur Jahresabschlussrechnung haben, ist es empfehlenswert, ein Blick in dieses Urteil zu werfen: AZ V ZR 80/19.

Hausverwalter Befugnisse: Hausverwalter abberufen und kündigen

In Zukunft ist der Verwalter der Vertreter der Eigentümergemeinschaft, um diese nach Außen zu repräsentieren. So, wie auch der Geschäftsführer einer GmbH agiert. Die Eigentümer werden durch seine Geschäfte gebunden. Allerdings hat die Eigentümergemeinschaft auch die Möglichkeit, den Verwalter jederzeit abzuberufen. Auch, ohne dafür einen Grund angeben zu müssen. Im Falle einer Abberufung durch Unzufriedenheit gilt es jedoch zu beachten, dass der Vertrag erst sechs Monate nach der Abberufung endet. Selbst, wenn die Geschäfte dann bereits durch einen neuen Verwalter übernommen wurden. Der alte Verwalter muss dann trotzdem noch weiterbezahlt werden.

Modernisierungen: Welche Änderungen gelten für Mieter?

Die erleichterten Modernisierungen, welche für Verwalter aus dem neuen WEG resultieren, müssen von den Mietern geduldet werden. Konsequenzen für Mieter ergeben sich dabei auch im Zuge der Nebenkostenabrechnung. Künftig gilt der Miteigentumsanteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft anstatt der Wohnfläche als Anrechnungsmaßstab.

Neu im Konfliktfall: Eigentümer kann rausgeworfen werden

Nach dem neuen WEG hat die Gemeinschaft das Recht, den Eigentümer aus seiner eigenen Wohnung zu werfen. Dies hat den einfachen Hintergrund, dass die Wohneigentümer eine Zwangsgemeinschaft sind. Sofern sich ein Eigentümer dauerhaft störend benimmt, darf die Gemeinschaft ihn ausschließen. Sein Eigentumsrecht welches grundsätzlich geschützt ist, wird eingeschränkt, sofern die Eigentumsrechte von anderen Eigentümern geschädigt werden. Sofern ein Eigentümer Abmahnungen ignoriert und wiederholt gegen die Regeln verstößt, kann nach §17 Abs.2 WEG-neu sein Wohneigentum entzogen werden. Dafür können folgende Gründe infrage kommen:

Monatelanger Wohngeldrückstand
Verstoß gegen die Hausordnung
Beleidigungen gegenüber dem Verwalter oder der Gemeinschaft

Die Entziehung des Wohneigentums kann durch die Gemeinschaft künftig mit mehr als 50 Prozent der Eigentümer beschlossen werden. Diese sogenannte qualifizierte Mehrheit wird allerdings nur für die Wohneigentum-Entziehung benötigt. Der Eigentümer kann dann durch die Hausverwaltung dazu gedrängt werden, sein Wohneigentum zu verkaufen. Wenn der Eigentümer darauf nicht reagiert, hat die Gemeinschaft die Möglichkeit, bei Gericht eine Zwangsvollstreckung zu beantragen. Der Bundesgerichtshof hat geurteilt, dass es unter Umständen sogar sein kann, dass ein unschuldiger Miteigentümer ausziehen muss: Az.: V ZR 138/17.

Modernisierung, Sanierung: bauliche Veränderungen

In Wohneigentümergemeinschaften gibt es häufig Streit in Bezug auf Modernisierung und Sanierung. Hier soll das neue WEG einiges ändern. Einzelne Eigentümer konnten bisher mit ihrer eigenen Gegenstimme dafür sorgen, dass Modernisierungen verhindert werden. Hier gibt es Neuerungen: In Zukunft ist es ausreichend, wenn die Mehrheit dafür stimmt. Miteigentümer, die dagegen gestimmt haben, müssen sich allerdings nicht an den Kosten beteiligen. Auf diese Weise soll nach § 20 Abs. 1 WEG Modernisierungsstaus entgegengewirkt werden.

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