Auskunft Hausverwaltung – Die Informationspflicht des Hausverwalters

Beitrag vom: 16. Mai 2022
Kategorie: Allgemein, Recht und Gesetz, WEG-Verwaltung

Auskunft Hausverwaltung – Die Informationspflicht des Hausverwalters

Die Informationspflicht des Hausverwalters gegenüber den Eigentümern

Der Verwalter hat gegenüber seinen Eigentümern eine Auskunftspflicht, diese ist im WEG und BGB gesetzlich geregelt. Die betreffenden Informationen müssen unverzüglich oder auch auf Anfrage der Eigentümer mitgeteilt werden. Ein Verstoß gegen die Auskunftspflicht durch den Verwalter kann zu Schadenersatzansprüchen oder auch zu einer frühzeitigen Abberufung führen.

Die Auskunftspflicht des WEG-Verwalters gegenüber Hauseigentümern

Beim Verwaltervertrag zwischen dem WEG-Verwalter und den Hauseigentümern handelt es sich um einen “entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag”. Aus diesem Grund hat der Verwalter gegenüber den Eigentümern nach §675 im BGB eine Informations- bzw. Auskunftspflicht.

Damit ist der Beauftragte (Verwalter) nach §666 BGB dazu verpflichtet,

dem Auftraggeber (Eigentümer) die erforderlichen Nachrichten zu geben
auf dessen Verlangen hin Auskunft zu geben über die geschäftliche Situation und
nach der Auftragsausführung Rechenschaft abzulegen.

Auskunft der Hausverwaltung - was sind die erforderlichen Nachrichten per Gesetz?

Die erforderlichen Nachrichten muss der Beauftragte (WEG-Verwalter) den Eigentümern ohne Aufforderung mitteilen. Die betreffenden Informationen sind der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Wohnungseigentümern

frühzeitig mitzuteilen
in einer Weise mitzuteilen, dass sachgerechte Entscheidungen getroffen werden können

Erforderliche Nachrichten sind dabei folgende:

(1)Maßnahmen, die die Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnung bzw. Immobilie betreffen. Dazu gehören auch der anfallende Bedarf und die dadurch entstehenden Kosten oder auch mögliche Probleme, die zu einer Beeinträchtigung der öffentlichen Sicherheit bzw. Ordnung führen können.

(2)Bei einen wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nach §43 WEG muss der Verwalter alle Wohnungseigentümer über gerichtliche Verfahren informieren. Dazu gehören die Klageschrift, die Klagebegründung und auch Zeit bzw. Ort der Verhandlungen.

Auskunft der Hausverwaltung - erforderliche Nachrichten aufgrund der Umstände

Auch unter den folgenden Umständen hat der Verwalter eine Informationspflicht gegenüber den Eigentümern:

Es wurde ein neuer Beschluss zum Wohneigentumsrecht gefasst, beispielsweise über bauliche Veränderungen
Es wurden neue Gesetze mit Auswirkung auf das Gemeinschaftseigentum beschlossen (z.B. strengere Anforderungen beim Brandschutz)
Modernisierungsmaßnahmen am entsprechenden Wohneigentum, damit die Mieter rechtmäßig informiert werden können
Drohende Verjährung bei bestimmten Mängeln am Gemeinschaftseigentum
Entsprechende Abrechnungen vor der WEG-Versammlung
Protokoll der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung
Hinweis auf nicht ausgeführte Beschlüsse (anfechtbar, nicht bestimmt, nichtig)

Die Auskunft der Hausverwaltung auf Verlangen

Die Verwaltung muss auch auf Verlangen der Wohnungseigentümer Auskunft geben, die Grenzen orientieren sich am Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB.

Die Auskunftspflicht des Verwalters gegenüber allen Wohnungseigentümern betrifft auch die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan. Auch während der Eigentümerversammlung ist der Verwalter gesetzlich dazu verpflichtet, bei Nachfrage entsprechend Auskünfte über Angelegenheiten der Immobilie/ Wohnanlage zu geben, wenn

1)es erforderlich ist für die objektive Klärung eines Tagungsordnungspunktes

2)es um eine Frage von allgemeinen Interesse geht.

Darüber hinaus hat der Verwalter am Telefon oder auch im Büro Auskunft zu geben, wenn es um Fragen der ordnungsgemäßen Verwaltung geht.

Auskunft der Hausverwaltung - das Einsichtsrecht der Eigentümer

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind die Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Informationspflicht auch dazu befugt, die entsprechenden Protokolle von während der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüssen einzusehen. Dieses Einsichtsrecht der Eigentümer betrifft auch die Beschluss-Sammlung.

Dieses Einsichtsrecht gilt jederzeit zu Bürozeiten des Verwalters.

Wie muss die Auskunft der Hausverwaltung erfolgen?

Es bleibt dem Verwalter überlassen, in welcher Weise er die Informationspflicht wahrnimmt. Die entsprechenden Informationen können

auf einer Wohnungseigentümerversammlung
per Email
per Fax
durch ein Rundschreiben

übermittelt werden.

Wenn die Übermittlung bei einer Eigentümerversammlung erfolgt dann muss sichergestellt werden, dass auch die nicht anwesenden Mitglieder die entsprechenden Informationen erhalten.

Was passiert, wenn der Verwalter seiner Auskunftspflicht nicht genügt?

Wenn der Verwalter seinen Informationspflichten nicht ausreichend nachkommt, dann

macht er sich möglichweise schadenersatzpflichtig oder
er kann abberufen werden von seinem Amt oder
es kann zu einer außerordentlichen Kündigung kommen

Ein möglicher triftiger Grund kann die zu späte Erstellung der Hausgeldabrechnung sein. Ein möglicher Schadenersatzanspruch kann bei einer Verletzung des Einsichtsrecht durch die Eigentümer entstehen.

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