Hausverwalter kündigen – das müssen Sie laut WEG-Gesetz beachten

Beitrag vom: 17. November 2021
Kategorie: Allgemein, Recht und Gesetz, WEG-Verwaltung

Hausverwalter kündigen – das müssen Sie laut WEG-Gesetz beachten

Seit dem ersten Dezember 2020 ist das Wohungseigentumsmodernisierungsgesetz gültig. Hierbei geht es darum, Ihrem Hausverwalter kündigen zu können. Wir erklären, welche Änderungen der Paragraf 26 Absatz 3 WEG bereithält. Sollten Sie darüber hinaus weitere Fragen haben, wenden Sie sich einfach an die Hausverwaltung München.

Hausverwalter kündigen - was heißt das für Eigentümer?

Es ist seit letztem Jahr möglich, dem Hausverwalter zu kündigen, wenn Sie es für richtig halten. Der Vertrag mit ihm erlischt spätestens ein halbes Jahr nach Ihrer Kündigung. Allerdings gibt es einen Unterschied zwischen der sogenannten Abberufung und dem Verwaltervertragsende.

Sie können als Eigentümer jeden Grund angeben, um dem Hausverwalter zu kündigen. Vom Gesetzgeber her ist es erwünscht, dass Eigentümer jederzeit einem Hausverwalter kündigen können, sofern er das Vertrauen missbraucht hat. Das vereinfacht diesen Vorgang natürlich enorm.

Vorher war das nur möglich, wenn ein wichtiger Grund für die Kündigung vorlag. Dies ist seit der Änderung unwirksam. Solche Beschlüsse finden keine Grundlage mehr. Wenn Sie dem Hausverwalter kündigen möchten, ist dafür ein Beschluss erforderlich. Für Sie heißt das, dass ein expliziter Abberufungsbeschluss notwendig ist. Alternativ können Sie auch einfach einen neuen Verwalter bestellen. Stimmt die Grundlage des Beschlusses, ist die Kündigung wirksam.

Kann der Abberufungsbeschluss angefochten werden?

Nur Eigentümer haben die Möglichkeit, den Abberufungsbeschluss anzufechten. Der Hausverwalter hat dieses Recht nicht. Kommt es zu einer Anfechtung, erfolgt eine Prüfung zur Rechtssicherheit des Beschlusses.

Die Entscheidung, dem Hausverwalter zu kündigen, muss korrekt sein. Wird bei der Kündigung kein Grund angegeben, handelt es sich um eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung. Erst einmal müssen Sie die Vergütung weiterhin zahlen. Einzelne Eigentümer sollen Schutz vor grundloser doppelter Zahlung erhalten, die für den alten und zukünftigen Hausverwalter fällig wäre,

Eine Eigentümergemeinschaft muss begründen können, ob die Abberufung notwendig war und ob die Verwaltung ordnungsgemäß ist. Auch wenn die Kündigung jederzeit erfolgen kann. Ein Abberufungsbeschluss hat die sofortige Kündigung zur Folge. Damit enden zudem sämtliche Pflichten und Rechte des Hausverwalters.

Es gibt allerdings eine Ausnahme. Der ehemalige Hausverwalter muss die Jahresabrechnung noch erstellen, sofern er noch als Hausverwalter tätig war, als die Pflicht zur Abrechnung bestand.

Hausverwalter kündigen - was ist noch neu?

Es gibt noch eine weitere Neuerung. Der Vertrag des Hausverwalters erlischt automatisch, sobald ihm gekündigt wurde. Die Basis hierfür ist der Abberufungsbeschluss. Der Vertrag erlischt maximal ein halbes Jahr, nachdem die Abberufung erfolgte. Als Beispiel: Wird dem Verwalter am ersten Juli gekündigt, erlischt der Vertrag am ersten Januar des darauffolgenden Jahres.

Das bedeutet auch, dass der Verwalter von seinen Pflichten entbunden ist. Rechte darf er nicht mehr wahrnehmen als Hausverwalter. Jedoch muss er noch die Jahresabrechnung erstellen, weil er zum Zeitpunkt der Verpflichtung als Verwalter tätig war. Die Kündigung kann selbstverständlich auch weit vorher erfolgen. Wurde am ersten Mai beschlossen, dem Hausverwalter zum ersten Juli zu kündigen, erlischt der Vertrag auch zum 31.12..

Gibt es wichtige Gründe, dem Hausverwalter zu kündigen? Dann ist eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags möglich. Diese muss ausdrücklich erklärt werden. Der Abberufungsbeschluss alleine ist keine Grundlage dafür. Wird der Hausverwalter aus einem wichtigen Grund abberufen, erfolgt auf dieser Basis die Kündigung des Vertrages. Das hat das unmittelbare Ende des Vertrages zur Folge. Eine Vergütung steht dem Hausverwalter dann nicht mehr zu.

Abbestellung und Kündigung im Rahmen der Eigentümerversammlung

Wenn die Abberufung und Kündigung des Hausverwalters geplant ist, steckt meist der Wunsch nach einer sofortigen Kündigung des Vertrages und der Abberufung des Verwalters dahinter. Bei der nächsten Eigentümerversammlung muss ein Beschluss von den Eigentümern erfolgen, der dem Verwalter die Abberufung und die Kündigung übermittelt. Der Beschluss muss rechtlich korrekt sein und rechtzeitig erstellt werden. In diesem Zusammenhang gab es bereits ein gerichtliches Urteil.

Früh genug heißt, dass der Hausverwalter den Beschluss im Rahmen der Ladungsfrist bezüglich der Eigentümerversammlung einbeziehen kann. Die Ladungsfrist für ordentliche Versammlungen liegt nun bei drei Wochen, wie Sie im Paragraf 24 Absatz 4 Satz 2 WEG nachlesen können.

Alle Regeln sind auch dann gültig, wenn eine außerordentliche Versammlung der Eigentümer geplant ist. In der Regel ist es jedoch so, dass eine außerordentliche Versammlung angestrebt wird, wenn der Hausverwalter abberufen und ihm gekündigt werden soll. Dafür gibt es aber einige Voraussetzungen, die wiederum im Paragraf 24 Abs. 4 Satz 2 WEG verankert sind.

Es müssen über 25 Prozent der Eigentümer anwesend sein. Des Weiteren müssen Beschluss und Kündigung schriftlich erfolgen und die Gründe müssen angegeben werden.

Falls der Hausverwalter das Stattfinden der außerordentlichen Eigentümerversammlung, kann diese trotzdem durchgeführt werden. Es gibt aber noch andere Punkte, die Sie berücksichtigen müssen, wenn Sie dem Hausverwalter kündigen möchten. Bei der Eigentümerversammlung müssen Sie die Abbestellung und die Kündigung beschließen.

Ist der Hausverwalter bei der Eigentümerversammlung nicht anwesend und es werden Abbestellung und Kündigung beschlossen, muss jemand ausgewählt werden, der den Verwalter in schriftlicher Form davon unterrichtet. Außerdem müssen Abbestellung und Kündigung auf der Basis der Form erfolgen, die im Vertrag festgelegt worden. So kann es zum Beispiel sein, dass die Kündigung per Einschreiben versandt werden oder persönlich übergeben werden muss.

Hausverwalter kündigen - kurze Zusammenfassung zu den wichtigsten Details

Wenn Sie Ihrem Hausverwalter kündigen möchten, sollten Sie wissen, dass dieser keine Berechtigung auf seine Tätigkeit hat. Den Beschluss dazu darf er nicht anfechten. Andererseits hat er einen Anspruch darauf, seine Vergütung für weitere sechs Monate zu erhalten.

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