Eigentümerversammlung – die wichtigsten Fakten

Beitrag vom: 23. April 2022
Kategorie: Allgemein, Recht und Gesetz, WEG-Verwaltung

Eigentümerversammlung – die wichtigsten Fakten

Wohnungseigentümerversammlung - alles, was Sie wissen müssen

Wer eine Wohnung oder Immobilie besitzt, nimmt mindestens einmal jährlich an einer Eigentümerversammlung teil. Zu dieser Versammlung sind alle Miteigentümer der betreffenden Immobilie eingeladen. Doch was wird bei diesen Versammlungen eigentlich beschlossen und wie laufen diese Beschlüsse überhaupt ab?

Was ist eine Eigentümerversammlung ?

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die Wohnungseigentümerversammlung das oberste Beschluss- und Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei einer solchen Versammlung nehmen alle stimmberechtigen Eigentümer einer Immobilie teil.

Welche Themen werden bei einer Eigentümerversammlung behandelt?

In einer Wohnungseigentümerversammlung werden alle Fragen in Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinsamen Wohnungseigentums besprochen. Es wird unter anderem abgestimmt über

Maßnahmen zur Instandhaltung
notwendige Renovierungs- und Baumaßnahmen
die Jahresabrechnung
den Wirtschaftsplan
die Hausordnung

Wie oft muss eine WEG-Versammlung stattfinden?

Die Wohungseigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich durch den Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft einberufen werden.

In den folgenden Fällen ist es auch möglich, dass die Versammlung häufiger stattfindet:

Es müssen wichtige Entscheidungen über nicht aufschiebbare Reparaturmaßnahmen getroffen werden
Gemäß den Paragraph 24 Absatz 2 muss der Verwalter eine Versammlung einberufen, wenn mindestens 25% der Wohnungseigentümer es verlangen (außerordentliche Versammlung).

Die Form der Einladung und geltende Fristen

Vor der Eigentümerversammlung erhalten die Wohnungseigentümer ein Einladungsschreiben. Die Einladung muss Folgendes enthalten:

Name und Anschrift des Eigentümers
Name und Anschrift vom Verwalter
Name der Wohnungseigentümergemeinschaft
genauer Ort der Versammlung
Datum und Uhrzeit der Versammlung
die Tagesordnung

Die Einladung muss mindestens zwei Wochen vor der Versammlung verschickt werden. Es ist auch ein anderer Zeitraum möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich eine andere Frist vorsieht. Die Einladung muss in Textform erfolgen, eine maschinelle Erstellung ist ausreichend.

Wie werden bei der Versammlung die Beschlüsse gefasst?

Bei den Abstimmungen gilt das Mehrheitsprinzip. Die Größe der benötigten Mehrheit hängt auch von der Wichtigkeit des Beschlusses ab. Beispielsweise bei teuren und aufwändigen Baumaßnahmen werden mindestens 75% aller Stimmen benötigt und diese müssen mindestens 50% der Miteigentumsanteile repräsentieren.

In den meisten Fällen gilt bei den Beschlüssen das Kopfprinzip, so dass jeder Wohnungseigentümer über eine Stimme verfügt. Wenn eine Wohnung mehreren Personen gehört, dann zählt dies als eine Stimme. In der Gemeinschaftsordnung kann jedoch auch festgelegt werden, dass nach dem Objekt- bzw. Wertprinzip entschieden wird. Wer mehrere Wohnungen besitzt, hat in diesem Fall also auch mehrere Stimmen.

Wann ist die WEG-Versammlung beschlussfähig?

Ohne die dokumentierte Beschlussfähigkeit der einberufenen Versammlung kann über keinen Tagesordnungspunkt entschieden werden. Eine Abstimmung trotz fehlender Beschlussfähigkeit kann im Nachhinein angefechtet werden. Für die Beschlussfähigkeit müssen die anwesenden Personen mindestens 50% der Eigentumsanteile an der Immobilie repräsentieren. Wenn das nicht zutrifft, dann muss ein Wiederholungstermin für die Versammlung einberufen werden.

Bei dem neuen Termin ist die Eigentümerversammlung auf jeden Fall beschlussfähig, vollkommen unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer. Darüber hinaus hat die WEG-Versammlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattzufinden.

Was gehört ins Protokoll einer Eigentümerversammlung?

Bei jeder WEG-Versammlung muss ein Protokoll geführt werden, diese Aufgabe wird in der Regel vom Verwalter übernommen. Das Protokoll muss folgende Inhalte aufweisen:

Ort, Datum und Zeitpunkt der Versammlung
Bestätigung der “ordnungsgemäßen Ladung”
Liste von Teilnehmern und Miteigentumsanteilen
die Beschlussfähigkeit wird festgestellt
Tagesordnungspunkte mit einer kurzen Erläuterung der Argumente
die Ergebnisse der Abstimmung
die Unterschriften von Verwalter, Beiratsvorsitzenden und von einen Eigentümer

Das erstellte Protokoll wird nach der Versammlung allen Eigentümern zur Verfügung gestellt.

Wo sind die Vorgaben für die Versammlung eigentlich verankert?

Das “Grundgesetz” der WEG ist in der Teilungserklärung verankert. Diese Erklärung enthält

die formelle Aufteilung der Immobilie oder Wohnanlage
die Gemeinschaftsordnung der WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz ist der gesetzliche Rahmen für diese Teilungserklärung. Im Grunde handelt es sich um eine notarielle Urkunde, die ins Grundbuch eingetragen wird.

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