WEG Gesetz Reform – Die 7 wichtigsten Änderungen

Beitrag vom: 22. November 2021
Kategorie: Allgemein, Recht und Gesetz, WEG-Verwaltung

WEG Gesetz Reform: Die wichtigsten Aktualisierungen des Wohnungseigentumsgesetz vom 1. Dezember 2020

Mit der WEG Gesetz Reform haben sich seit dem 1. Dezember 2020 für Wohnungseigentümer, Wohnungsverwalter oder Wohnungsmieter wichtige Veränderungen ergeben. Wesentliche Änderungen und Erneuerungen gegenüber dem WEG Gesetz von 1951 sind in dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) festgelegt worden. Die wichtigsten Aktualisierungen und Veränderungen des Wohnungseigentumsgesetzes durch die WEG Gesetz Reform vom 1. Dezember 2020 werden hier im Folgenden für Sie kurz zusammengefasst:

Wichtige Veränderung zur Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung

Konnten bislang Beschlüsse durch das Fernbleiben oder Verlassen der Eigentümerversammlung verhindert werden, so ist dieses gemäß den §§ 23 und 24 WEG nicht mehr möglich. Veränderungen können nur durch die Anwesenheit bei der Eigentümerversammlung bewirkt werden. Dabei ist nach Absprache mit der Eigentümergemeinschaft auch eine virtuelle Teilnahme an der Versammlung möglich. Mit dieser Gesetzesänderung wird künftig die generelle und kontinuierliche Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung gewährleistet. Die Einladungsfristen sind von zwei Wochen auf drei Wochen vor der Eigentümerversammlung heraufgesetzt worden.

Beschlüsse und "vereinbarungsändernde Beschlüsse" für Rechtsnachfolger

In der alten Fassung des WEG Gesetzes von 1951 war festgehalten, dass Beschlüsse für Rechtsnachfolger bindend sind. Dieses gilt auch in dem aktuellen WEG Gesetz von 2020. Weiterhin wurde festgelegt, dass die in einer Öffnungsklausel für die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung vereinbarten Beschlüsse, sogenannte “vereinbarungsändernde Beschlüsse”, in das Grundbuch eingetragen werden müssen, um für Rechtsnachfolger bindend zu sein.

Die Verteilung der Kosten nach § 16 WEG

Bis zur WEG Gesetz Reform durfte die Wohneigentümergemeinschaft die vom alten Gesetz vorgegebenen abweichenden anfallenden Kosten nur für die zwei vorgegebenen Kostengruppen in ihrer Verteilung beschließen:

– die im Mietrecht geltenden Betriebskosten und

– den im “Einzelfall” entstandenen Instandhaltungskosten.

Der § 16 WEG ermöglicht es jetzt den Eigentümern für alle entstehenden Kostengruppen die Verteilung zu beschließen. Die Begriffe “Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung” wurden zu “Erhaltungsmaßnahmen” zusammengefasst. Laufen die Beschlüsse der Verteilungsgerechtigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zuwider oder wird die Maßstabskontinuität durch beliebig vorgenommene Veränderungen nicht eingehalten, können diese Beschlüsse angefochten werden.

Die neuen Regeln der WEG Gesetz Reform für den Verwaltungsbeirat

Nach dem WEG von 1951 konnten von den Mitgliedern der Eigentümerversammlung drei Verwaltungsbeiräte bestimmt werden. Diese Begrenzung ist nach § 29 WEG aufgehoben worden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nach der neuen Regelung die Anzahl der Verwaltungsbeiräte selbst bestimmen. Diese Verwaltungsbeiräte sind von der Eigentümergemeinschaft ehrenamtlich eingesetzte Mitglieder, denen verschiedene Aufgaben übertragen werden. Eine der wichtigsten Aufgaben des Verwaltungsbeirates ist jetzt die Kontrolle des Wohnungsverwalters. Dies ist eine wesentliche Neuerung und Erweiterung zu der vormaligen nur “unterstützenden” Funktion des Verwaltungsbeirates für den Verwalter. Ehemals konnten die Verwaltungsbeiräte vollständig haftbar gemacht werden. Nach der neuen WEG Gesetz Reform entsteht eine Haftung der ehrenamtlich und unentgeltlich tätigen Verwaltungsbeiräte nur bei einem schädigenden Verhalten aus Vorsatz oder einer groben Fahrlässigkeit.

Mehr Befugnisse, aber auch mehr Verantwortung für den Verwalter nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz

Die WEG Gesetz Reform erlaubt es Ihnen als Wohnungseigentümer und Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter mit sehr viel mehr Befugnissen auszustatten. Diese erweiterte Vertretungsmacht des Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft bringt aber auch höhere Anforderungen und Verantwortung für den Wohnungsverwalter mit sich.

Die "neue" Funktion des Verwalters Wohnungsverwalter ist nach der WEG Gesetz Reform "gesetzlicher Vertreter" der Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Haus- und Wohnungsverwalter vertritt als “gesetzlicher Vertreter” die Wohnungseigentümergemeinschaft in nahezu allen Belangen nach außen. In der alten Rechtsordnung des WEG von 1951 gab es keine genauen Vorgaben für die Aufgaben des Wohnungsverwalters. Diese wurden in der Eigentümerversammlung beschlossen. Nach dem § 9b des neuen WEG Gesetz ist der Wohnungsverwalters befugt alle Rechtsgeschäfte für die Eigentümergemeinschaft abzuschließen. Einzige Ausnahmen hiervon sind, die Aufnahme von Darlehen oder der Kauf von Grundstücken. Für diese Rechtsgeschäfte müssen entsprechende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft vorliegen. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder eine von der Eigentümergemeinschaft durch Beschluss bestimmte Person regelt als Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zusammenarbeit mit dem Verwalter.

Ausbildung mit Zertifikat für Hausverwalter von der IHK

Um als Haus- und Wohnungsverwalter tätig zu werden, war nach der alten Rechtsordnung keine besondere Ausbildung notwendig. Der Wohnungsverwalter benötigte einen Sachkundenachweis, einen Gewerbeschein und die Darlegung über geordnete Vermögensverhältnisse sowie seine Zuverlässigkeit. Nach der WEG Gesetz Reform wird von Wohnungsverwaltern, die mehr als acht Einheiten betreuen möchten, die Prüfung zum “Zertifizierten Hausverwalter” IHK gefordert. Dieses bietet der Wohnungseigentümergemeinschaft ein größeres Maß an Sicherheit bei der Wahl des passenden Wohnungsverwalters.

Kündigung des Verwaltervertrags ist jederzeit möglich

Erhalten geblieben ist im § 26 WEG die zeitliche Begrenzung der Bestellung des Verwalters von höchstens fünf Jahren, bei neu gegründeten Wohnungseigentümergemeinschaften sogar nur drei Jahre. In der vorangegangenen Version des WEG Gesetzes von 1951 konnte der Verwalter nur aus wichtigen Gründen vor Ablauf des Zeitraums seiner Bestellung abberufen werden. Nach der WEG Gesetz Reform von 2020 ist der Wohnungseigentümergemeinschaft die Abberufung des Verwalters jederzeit möglich. Der Vertrag mit dem Verwalter endet dann nach der Abberufung spätestens nach sechs Monaten.

Wichtige Veränderungen nach der WEG Gesetz Reform bei baulichen Veränderungen sowie der Verteilung der Kosten

Nach dem neuen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) werden für bauliche Veränderungen nur einfache Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft verlangt. Allerdings müssen dann auch die Personen, die für die baulichen Veränderungen gestimmt haben, auch die Kosten sowie die Folgekosten für die bauliche Veränderung tragen. Dieses kann sehr weitreichende Folgen für die einzelnen Eigentümer haben. Beschlüsse zu baulichen Veränderungen können durch einzelne Eigentümer nicht mehr verhindert werden. Unter bestimmten Bedingungen, wie zum Beispiel einem Beschluss mit Zwei-Drittel-Mehrheit bei nicht zu hohen Kosten oder die Amortisation nach 10 Jahren können dann doch alle Eigentümer zur Beteiligung an den Kosten hinzugezogen werden. Die entsprechenden Neuerungen der WEG Gesetz Reform zu den baulichen Veränderungen sind in den § 20 und 21 WEG geregelt. Für Mieter ergeben sich aus dieser WEG Gesetz Reform ebenfalls erhebliche Konsequenzen, da sie die baulichen Veränderungen akzeptieren müssen.

Nach dem neuen WEG Gesetz ist sogar der Rauswurf aus der eigenen Wohnung möglich

Auch hier sollten Sie als Wohnungseigentümer gut aufpassen, wenn Sie planen in eine sich neu gründende Wohnungseigentümergemeinschaft einzutreten. Wer sich eine Eigentumswohnung anschaffen möchte, sollte auch darauf achten, wie gut er zu der Wohnungseigentümergemeinschaft passt und sich mit den anderen Eigentümern versteht. Sonst könnten Konflikte vorprogrammiert sein. Denn nach der neuen WEG Gesetz Reform können Wohnungseigentümer sogar von der Eigentümergemeinschaft aus ihrer eigenen Wohnung geworfen werden. Wird ein Eigentümer aufgrund wiederholter oder unlösbarer Konflikte sowie Störungen des Hausfriedens nach mehreren Abmahnungen von der Hauseigentümergemeinschaft ausgeschlossen, kann dieses den Verlust seiner Eigentumsrechte und somit die zwangsweise Enteignung seiner Wohnung bedeuten. Der § 17 Abs. 2 des neuen WEG Gesetz regelt die Voraussetzungen für den Ausschluss aus der Wohnungseigentümergemeinschaft und den möglichen Entzug des Wohnungseigentums.

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